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7 dicas para escolher o crédito à habitação ideal

Os portugueses continuam a preferir comprar em vez de alugar casa, sendo que esta tendência tem sido intensificada nos últimos anos.
Os portugueses continuam a preferir comprar em vez de alugar casa, sendo que esta tendência tem sido intensificada nos últimos anos.

A compra de uma casa é um dos passos mais importantes na vida de uma pessoa, sendo que este negócio é, na maioria dos casos, o maior investimento que a pessoa alguma vez fará. O crédito à habitação é, por isso, a maior dívida que a maioria das pessoas já teve, tem ou terá. O pagamento deste empréstimo pode durar quase uma vida inteira, por isso é bom que tome as melhores opções na hora de escolher o seu crédito à habitação, assim como a instituição financeira que quer que o acompanhe nesta longa jornada.

 

Os portugueses continuam a preferir comprar em vez de alugar casa, sendo que esta tendência tem sido intensificada nos últimos anos, pelo facto de os bancos terem voltado a conceder um maior número de créditos à habitação após a atenuação dos efeitos da crise financeira de 2008. Em 2017 as prestações das casas chegaram a valores mínimos em seis anos. Em março desse mesmo ano, o próprio presidente do Banco Central Europeu Mario Dragui levantou a hipótese das famílias terem mais dois anos de uma certa folga no crédito à habitação, ou seja, até 2019. Isto indica-nos que neste momento encontrar um bom crédito à habitação não é assim tão difícil quanto possa pensar à partida.

 

Este crédito é, basicamente, um contrato de empréstimo da instituição de crédito ao cliente, que visa um pagamento por um período de tempo previamente acordado e que pode ser utilizado para a aquisição, a construção e a realização de obras em habitação própria permanente, secundária ou para arrendamento, bem como para a aquisição de terrenos para construção de habitação própria. Para iniciar a procura pelo crédito à habitação ideal para os seus objetivos, deve juntar um leque variado de simulações bancárias para o montante que deseja pedir de empréstimo e focar-se em alguns números-chave que lhe vão permitir entender as possibilidades que tem face aos mesmos. Percorra a lista e fique a conhecer quais os truques que deve ter em mente para conseguir obter o melhor crédito à habitação para as suas necessidades.

 

1. Comparar as TAEG

Um dos aspetos mais importantes a ter em conta ao analisar diferentes propostas de crédito à habitação é a TAEG - a taxa anual de encargos efetiva global. Em termos gerais, quanto mais baixa for esta taxa, mais barato será o empréstimo. Esta taxa é muitas vezes ignorada pelos consumidores, sendo que os mesmos tendem a focar-se apenas no custo do spread, esquecendo-se que, se a TAEG for superior, o empréstimo acabará por ficar mais caro, mesmo com um spread mais baixo.

 

2. Negociar o valor do spread

Como vimos no primeiro ponto, deve ter em atenção o facto de nem sempre o spread mais baixo ser sinónimo de um empréstimo mais barato. A verdade é que a “guerra” dos bancos para oferecerem um crédito à habitação mais atrativo passa muito pela promoção de um valor de spread baixo, uma vez que este é o número ao qual os consumidores mais prestam atenção. Apesar do valor do spread não ser o único aspeto que deve ter em conta, ele é também muito importante e nunca deve ter vergonha nem receio de o negociar com as instituições bancárias.

 

Os bancos estão mais do que habituados a que os seus clientes negociem e, por vezes, pode conseguir uma redução interessante do spread apresentado inicialmente. Nesta situação, deve mesmo perder toda a vergonha e lembrar-se que o não está sempre garantido e que num crédito à habitação a diferença de uns meros pontos percentuais representa mesmo muito dinheiro, dado que o montante do empréstimo é muito elevado. Dito isto, deve sempre analisar o spread em relação à TAEG, uma vez que, como já explicámos, muitas vezes, para garantir a aprovação de um spread inferior é obrigado a contratar um conjunto de produtos adicionais, como a conta ordenado, o cartão de crédito, a domiciliação de pagamentos, entre outros, o que, no final de contas, pode não ser vantajoso.

 

3. Analisar qual o melhor prazo de pagamento

Os contratos de crédito à habitação têm durações que vão até aos 50 anos. Este prazo, que é acordado entre o consumidor e a instituição bancária, é o período de tempo durante o qual o dinheiro emprestado tem de ser reembolsado, por regra em prestações constantes de capital e juros. No momento em que estiver a decidir qual o prazo do pagamento do seu crédito à habitação, deve ter em atenção que é possível reduzir a sua prestação mensal alargando o prazo de reembolso, mas quanto mais tempo o empréstimo estiver em dívida maior será o montante total de juros que vai ter de pagar.

 

De um modo prático, o ideal é escolher sempre o menor prazo possível, tendo em conta, claro, o orçamento que tem disponível. Ou seja, não vale a pena optar por um empréstimo que tem uma prestação mensal mais baixa se terá de pagá-las durante muitos mais anos, deve fazer um bom balanço entre estes dois aspetos. Embora este prazo seja fixado no contrato do crédito à habitação, você pode solicitar um aumento ou a redução do prazo inicialmente acordado. Contudo, o banco não é obrigado a aceitar esta alteração, pelo que deve analisar muito bem qual o melhor prazo de pagamento previamente à celebração do contrato.

 

4. Considerar as vantagens da taxa de juro fixa e da variável

Neste ponto não temos uma resposta definitiva para lhe dar sobre qual é a melhor opção, se a taxa de juro fixa ou se a taxa de juro variável. Ambas as taxas têm vantagens e a escolha de uma em detrimento de outra deve ser feita caso a caso. Assim sendo, é fundamental que considere ambas no momento em que realizar um contrato de crédito à habitação e que escolha a que melhor se adequa à sua situação. Por um lado, com uma taxa de juro fixa, a sua prestação será sempre igual durante todo o tempo de vida do empréstimo ou durante um determinado período de tempo. Esta taxa é definida com base na taxa fixa que se pratica no mercado interbancário para o mesmo prazo.

 

A taxa de juro variável, por sua vez, adapta-se ao cenário económico ao longo do tempo, ou seja, em momentos de crescimento económico, a taxa variável sobe, e em períodos de crise, a taxa desce. Ou seja, a taxa variável tanto pode ser favorável como não, a sua grande desvantagem é a sua imprevisibilidade sobre o montante a pagar cada vez que sofre uma revisão. Caso tenha alguma folga orçamental, de modo a suportar eventuais subidas das prestações, a taxa de juro variável pode ser a melhor solução para si, uma vez que esta é a taxa de juro que, por norma, fica mais barata no final das contas. O encargo mensal de um empréstimo com taxa de juro fixa será, normalmente, mais elevado, uma vez que este é o preço a pagar pela segurança de não vir a ter a sua prestação aumentada. A decisão final terá de ter em conta a análise da sua situação financeira específica, sendo que apenas através desta conseguirá entender qual das duas se adequa melhor às suas necessidades.

 

5. Estudar a relação entre empréstimo e garantia

Nos dias de hoje, é pouco provável que consiga um financiamento de 100% do valor da compra de uma casa. Por norma, os bancos exigem uma entrada inicial, que é também uma espécie de garantia que o consumidor é obrigado a dar. Este valor inicial ronda, em média, os 20% do valor total do financiamento. O que deve ter em mente é que quanto maior for esta entrada, melhor será o spread que vai conseguir obter. Assim sendo, deve sempre tentar dar uma boa entrada inicial, apesar de lhe poder custar mais dessa forma, terá ganhos substanciais a longo prazo.

 

6. Entender o papel do seguro de vida no contrato

Como referímos anteriormente, existem vários produtos adicionais que as instituições financeiras acabam por nos impingir de forma a baixarem o spread do nosso crédito à habitação, como a conta ordenado, o cartão de crédito, a domiciliação de pagamentos, as comissões e os seguros. Contudo, você deve saber que, com a promulgação do Decreto-Lei nº 222/2009, foi estabelecida a possibilidade de o cliente trocar de seguradora em qualquer período da vigência do contrato de crédito. Como tal, o seguro de vida deixou de ser um vínculo permanente nos contratos de crédito à habitação. Isto significa que a qualquer momento pode trocar de seguradora mediante certas condições, poupando milhares de euros. Porém, deve ter em conta que, caso decida fazer isto, é possível que o seu banco decida agravar o spread do seu crédito. Nesse sentido, deverá fazer o cálculo e perceber se esta opção pode ser vantajosa ou não para si. Muitas vezes esta revela-se uma das melhores formas de abater parte dos custos que as pessoas têm com o seu crédito à habitação.

 

7. Calcular a taxa de esforço

A taxa de esforço é a relação entre o valor das várias prestações de crédito e o rendimento familiar total. Assim, quanto menor for a sua taxa de esforço, maior será a probabilidade de ter o seu crédito aprovado e menor será a taxa de juro que terá de pagar pelo seu crédito. Para  calcular esta taxa pode utilizar o Boonzi, que é uma aplicação de gestão que faz quase todo o trabalho por si no que diz respeito à gestão do orçamento familiar. A análise desta taxa é fundamental para garantir que conseguirá suportar o crédito ao longo dos anos. Esta taxa não deve ser superior a 33%, ou seja, a um terço do rendimento total do agregado familiar. Contudo, no caso de um crédito à habitação, pelo facto de se tratar de um empréstimo de um valor muito avultado, muitos bancos colocam um limite máximo de 40% na taxa de esforço dos titulares para a aprovação do financiamento. Mesmo assim, é do seu interesse que esta taxa seja o mais pequena possível de modo a que consiga comportar todas as suas outras despesas do dia a dia.

 

Para reduzir a taxa de esforço, pode optar pela consolidação de todos os seus empréstimos num só. Desta forma, poderá alargar o prazo de pagamento dos mesmos ou até mesmo reduzir a taxa de juro, ficando a pagar uma prestação mensal menor, o que contribuirá para uma taxa de esforço menor. Pode saber mais sobre crédito consolidado aqui.

 

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